Umschuldung

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1. Kosten beim Bankwechsel

Der bequemste Weg bei Ablauf einer Zinsbindung ist es, die von der bestehenden Bank angebotene Anschlussfinanzierung (die so genannte Prolongation) zu unterzeichnen.
Dieser Weg ist jedoch zugleich fast immer der teuerste, weil die Bank diese Bequemlichkeit mit überteuerten Konditionen ausnutzt.
Tipp: Gehen Sie bei der Entscheidung für eine Anschlussfinanzierung genauso vor wie bei einer neuen Finanzierung: Vergleichen Sie verschiedene Angebote. Finden Sie ein günstigeres Angebot, sollten Sie einen Bankwechsel vornehmen. Dafür müssen lediglich die Grundschulden neu eingetragen werden.
Die Löschung und Eintragung ist die teuerste Variante und nur in 5 bis 10 Prozent aller Umschuldungen notwendig. Normalerweise genügt die kostengünstigere Abtretung der Grundschuld. Im Beispiel sehen Sie eine vergleichende Musterberechnung zu den drei Alternativen. Die folgenden Berechnungen basieren darauf, eine Grundschuld in Höhe von 100.000 Euro auf den neuen Darlehensgeber zu übertragen. Dieser Betrag entspricht der zum Umschuldungs-Zeitpunkt verbleibenden Restschuld.
WSK Finanzkanzlei Umschuldung
Vergleich-Kosten-Umschulung

Optimierungsmöglichkeiten bei der Umschuldung

Vergleichsangebote einholen

Eigentlich müssten die Konditionen einer Anschlussfinanzierung unter den Standardkonditionen einer Neufinanzierung liegen. Die Gründe dafür liegen auf der Hand: Ihre Hausbank kennt Sie als langjährigen Kunden und kann auch Ihre Zahlungsmoral gut einschätzen. Darüber hinaus sind im Rahmen einer Anschlussfinanzierung für die finanzierende Bank weder eine erneute Objektbewertung noch eine aufwendige Bonitätsprüfung erforderlich. In der Praxis jedoch ist das Gegenteil die Regel: Die Konditionen für Anschlussfinanzierungen sind überteuert. Mit Erfolg spekulieren die Banken auf die Trägheit ihrer Kunden. 

Unser Tipp: Vergleichen Sie das Ihnen vorliegende Angebot Ihrer Hausbank sorgfältig mit Angeboten anderer Banken. Achten Sie dabei neben dem reinen Zinssatz auch auf eventuell anfallende Gebühren sowie auf die Möglichkeit, während der Vertragslaufzeit Sondertilgungen vorzunehmen. 

Eigenkapital optimieren

Wenn die bestehende Finanzierung für Ihre Immobilie ausläuft, haben Sie die Möglichkeit, Ihr Darlehen ganz oder teilweise zurückzuzahlen. Dies ist also der beste Zeitpunkt, Sondertilgungen ohne Vorfälligkeitsentschädigung zu leisten. Der Vorteil hierfür liegt auf der Hand: Durch Verringerung der Restschuld reduzieren Sie die Zinsbelastung der Anschlussfinanzierung und können entsprechend mehr Geld in die Tilgung stecken. Dadurch ist eine schnellere Rückzahlung der Restschuld möglich. 

Darlehensrate optimieren

Seit Sie vor mehreren Jahren Ihren ersten Kredit aufgenommen haben, hat sich vieles geändert. Das gilt möglicherweise auch für Ihre Einkommens- und Ausgabensituation. Dies sollten Sie bei Ihrer Anschlussfinanzierung beachten. In der Regel berechnen die Banken die neue Rate, indem sie den neuen Zinssatz und den alten Tilgungssatz auf die ursprünglich vereinbarte Darlehenssumme beziehen. Wenn Sie Ihre bisherige Darlehensrate problemlos tragen können, sollten Sie deren Höhe beibehalten. 

Aufgrund der geringeren Restschuld zum Zeitpunkt der Umschuldung können Sie bei gleichbleibend hoher monatlicher Rate mehr Geld in die Tilgung investieren. Sofern Ihr finanzieller Spielraum seit Beginn der Finanzierung gewachsen ist, sollten Sie die Tilgung erhöhen. Die Tilgung erhöhen sollten Sie auch, wenn die Hypothekenzinsen gesunken sind. Dadurch können Sie Ihren Kredit schneller zurückführen und Kosten sparen.

Zinsbindung optimieren

Auch bei Ihrer Anschlussfinanzierung müssen Sie sich wieder für eine Zinsbindung entscheiden. Davon hängt unter anderem ab, ob Sie nochmals einen Anschlusskredit benötigen oder nicht. 

Sind die Baugeldzinsen hoch, sollten Sie eine niedrige Laufzeit wählen. Bei niedrigen Hypothekenzinsen sollten Sie die Konditionen langfristig festschreiben – möglichst bis zur Schuldenfreiheit. 

Tipp: Nachdem Sie bereits mehrere Jahre monatlich Ihre Rate bedient haben, können Sie heute Ihre monatliche Belastung realistisch einschätzen. Wählen Sie die Höhe Ihrer Tilgung für die Anschlussfinanzierung so, dass das Restdarlehen innerhalb der neu vereinbarten Zinsbindung (z.B. zehn Jahre) vollständig zurückgezahlt wird. Auf diese Weise vermeiden Sie ein weiteres Zinsrisiko nach Ablauf der Zinsbindung.