Tilgungsaussetzung im Rahmen der Immobilienfinanzierung

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Tilgungsaussetzung im Rahmen der Immobilienfinanzierung

Wie die Mode, unterliegt auch der Markt für Finanzdienstleistungsprodukte immer wiederkehrenden Trends und Entwicklungen. Neben dem Dauerbrenner Bausparvertrag macht der Begriff der Tilgungsaussetzung aktuell wieder von sich reden. Was genau bedeutet denn überhaupt Tilgungsaussetzung? Die finanzierende Bank stellt dem Darlehensnehmer lediglich die anfallenden Zinsen in Rechnung. Anstatt die Darlehenssumme direkt durch eine monatliche oder jährliche Tilgung zu reduzieren, spart der Darlehensnehmer einen entsprechenden Betrag in ein Tilgungsersatzmittel, das sogenannte Tilgungssurrogat, ein.
Tilgunsaussetzung mit der WSK Finanzkanzlei

Neben diversen steuerlichen Konstrukten und Modellen, steht bei der Tilgungsaussetzung auch immer der Gedanke des Zinsdifferenzgeschäftes im Vordergrund. Konkret bedeutet dies, dass der Darlehenszins niedriger ist als der Zins, den das Ersatzmittel erwirtschaftet. Gerade in Bezug auf die zu erwartende Rendite könnten die oben genannten Produkte aber unterschiedlicher nicht sein. 

Durch den Wegfall des Steuerprivilegs und die sukzessiven zurückgehenden Renditen hat die Lebensversicherung als Tilgungsersatz deutlich an Bedeutung verloren.

Die Ansprüche aus dem jeweiligen Ersatzmittel werden dann normalerweise an die finanzierende Bank abgetreten. Dabei stehen dem Darlehensnehmer folgende Produkte zur Auswahl:

Vorteile

Sicherheit durch vorzeitiges Sichern der Konditionen

Bei vermieteten Objekten und einem hohen Steuersatz der Darlehensnehmer kann eine Lebensversicherung steuerliche Vorteile generieren.

Gute Anbieter erzielen immer noch ansehnliche garantierte Ablaufleistungen zuzüglich prognostizierter Überschüsse.

Nachteile

Die Garantien sind in den letzten Jahren sukzessive gesunken

Durch neue gesetzliche Regelungen sind im Normalfall lange Laufzeiten nötig

 

Wenig bis keine Flexibilität bis zum Ablaufdatum. Hohe Abschlusskosten

Mit dem Thema Bausparvertrag haben wir uns im Rahmen unserer FDS-FinanzInfo zuletzt im Februar 2003 beschäftigt. Seitdem hat sich an unserer grundsätzlichen Einschätzung aber nichts verändert.

Vorteile

Sicherheit durch vorzeitiges Sichern der Konditionen

Nachteile

Intransparenz: versteckte Kosten während der Laufzeit.

Hohe Abschlusskosten

Kettenbrief-Prinzip: nur wenn genügend neue Bausparer einzahlen, kommt es zu einer rechtzeitigen Auszahlung des Darlehens.

Niedrige Rendite

Der Tilgungsersatz durch Investmentfonds wird im Vergleich zu den ersten beiden Alternativen nur sehr selten genutzt. Dabei sind seit kurzem neue Investmentfonds auf dem Markt. Diese Fonds werden auf ein bestimmtes Fälligkeitsdatum hin gemanagt (Ablaufmanagement). Der Fonds legt am Anfang seiner Laufzeit in renditestärkere, risikoreiche Anlageformen an und schichtet bei Näherrücken des Fälligkeitsdatums in renditeschwächere, risikoärmere Wertpapiere um.

Vorteile

Langfristig hohe Renditen

Hohes Maß an Flexibilität. In der Regel stimmt die finanzierende Bank einem Fondstausch zu, so dass auch während der Finanzierung ein Strategiewechsel möglich ist.

Neue Investmentfonds mit Ablaufmanagement

Transparente und im Vergleich zur Lebensversicherung und dem Bausparvertrag niedrige Abschluss- und Verwaltungskoste

Nachteile

Wertschwankungen während der Laufzeit

Keine die Ablaufleistung betreffenden Garantien

 

Zum Teil leicht erhöhte Darlehenskonditionen

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